Mieterhöhung bei freifinanzierten Wohnungen

Will also ein Vermieter nach einiger Zeit – weil ja alles teurer geworden ist – die Miete erhöhen, so braucht er dazu die Zustimmung des Mieters. Was in der Post liegt, ist also gar keine „Mieterhöhung“, sondern ein „Mieterhöhungsverlangen“: Die Bitte des Vermieters um Zustimmung zur Mieterhöhung. Von dieser Regelung gibt es lediglich zwei Ausnahmen:

• Nach Modernisierungen können acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden;
• Eine besondere Regelung gibt es beim Einbau einer Heizung, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht. Wenn der Vermieter öffentliche Fördergelder erhält, darf er zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegen. Diese Fördermittel sind dann von den aufgewendeten Kosten für die neue Heizungsanlage abzuziehen. Zusätzlich sind die Investitionskosten pauschal um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen;
• Erhöhungen der Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Wasserversorgung) können bei Bruttomieten anteilig auf die Mieten umgelegt werden. Das muss aber ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart sein!

Zustimmungspflicht

• Die Tatsache, dass eine Steigerung der Miethöhe ansonsten nur wirksam wird, wenn der Mieter zustimmt, bedeutet leider nicht, dass man sich immer dagegen wehren kann. Denn in bestimmten Fällen kann die Zustimmung verlangt, wenn nötig sogar eingeklagt werden. Voraussetzung ist, dass
  • die Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt (Mindestanforderung ist die sog. Textform) und begründet wird;
  • zwischen dem Zeitpunkt, an dem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde und dem Zeitpunkt, zu dem die neue Mieterhöhung verlangt wurde, mindestens ein Jahr liegt (dazu kommt die Überlegungsfrist der Mieter (siehe unter: Was tun?), so dass insgesamt 15 Monate zwischen zwei Mieterhöhungen liegen müssen). Kommt das Erhöhungsverlangen eher, ruht es nicht für den Rest der Zeit, sondern ist ungültig!
  • die Kappungsgrenze für alle Mieterhöhungen der letzten drei Jahre zusammengenommen nicht überschritten wird. Sie beträgt 15 %, in einigen Ballungszentren (aber in Bochum und Hattingen nur 20 %);
  • die verlangte Miete die „ortsübliche Vergleichsmiete“ nicht übersteigt.

Wie muss ein Mieterhöhungsverlangen begründet sein?

Vermieter können also nach 12 Monaten verlangen, dass die Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Um zu begründen, dass die verlangte Miete dem entspricht, was eine vergleichbare Wohnung an einem bestimmten Ort üblicherweise kostet, gibt es drei Möglichkeiten:

• Der Vermieter kann sich auf den Mietspiegel einer Stadt berufen. Dabei muss er die Wohnung ihrem Baujahr, der Wohnanlage und der Ausstattung entsprechend richtig in das Raster des Mietspiegels einordnen.
• Der Vermieter kann drei Vergleichswohnungen angeben, für die eine höhere Miete gezahlt wird. Die Wohnungen können auch aus dem Bestand des Vermieters selbst stammen. (siehe aber nachfolgend die Besonderheiten bei Vorliegen eines Qualifizierten Mietspiegels!)
• Die Mieterhöhung kann auch durch ein Gutachten begründet werden, das von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen stammt. Dieser muss die Wohnung, um die es geht, grundsätzlich gesehen haben und das Gutachten so formulieren, dass die Mieterinnen und Mieter es nachvollziehen können. Das Gutachten muss in vollem Wortlaut dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt sein.

Achtung: Die Begründungsarten sind zwar theoretisch gleichwertig. Als Beweismittel vor Gericht hat der Mietspiegel jedoch Vorrang. Gibt es in der Kommune gar einen qualifizierten Mietspiegel – was in unserem Vereinsgebiet der Fall ist – dann muss der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen angeben, welcher Wert dort für die fragliche Wohnung steht, auch wenn er die Mieterhöhung selbst zum Beispiel mit einem Gutachten begründet.

Mieterhöhung – was tun?

Um sich zu überlegen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen wollen oder müssen, haben Mieter eine Frist von vollen zwei Monaten plus dem Rest des laufenden Monats. Kommt das Erhöhungsverlangen beispielsweise am 12. April, endet die Frist am 30. Juni. In dieser Zeit können verschiedene Möglichkeiten überprüft werden:

• Wenn alle erwähnten gesetzlichen Bestimmungen eingehalten wurden, sollte man der Mieterhöhung zustimmen. Dann wird nach Ablauf der Überlegungsfrist – in unserem Beispiel also am 1. Juli – die neue Miete fällig.
• Wer der Mieterhöhung nicht zustimmen will, aber auch keine Chance sieht, ihr zu entgehen, kann innerhalb der Überlegungsfrist vom außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kündigung wird zum Ende des übernächsten Monats wirksam – in unserem Beispiel also zum 31. August. Die Mieterhöhung tritt dann nicht mehr in Kraft.
• Lag die alte Miete unter dem zulässigen Höchstwert, die neue jedoch darüber, sollte man der Mieterhöhung teilweise zustimmen – und zwar bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, jedoch nicht darüber hinaus.
• Ist das Erhöhungsverlangen aus irgendeinem Grund unkorrekt, sollte man der Erhöhung widersprechen oder die Zustimmung verweigern – zum Beispiel durch Schweigen.

In den beiden letztgenannten Fällen hat der Vermieter dann wiederum drei Monate Zeit, sich zu überlegen, ob er die Zustimmung einklagen will – hier also bis zum 30. September. Kommt in dieser Frist keine Klage, ist das Erhöhungsverlangen hinfällig.

Achtung: Bei Mieterhöhungsverlangen unterlaufen Vermietern häufig „Irrtümer“. Zum Beispiel wird bei der Einordnung in den Mietspiegel das Haus plötzlich ein paar Jahre jünger, oder Ausstattungsmerkmale angesetzt, die tatsächlich nicht vorhanden sind. Gibt es auch nur den geringsten Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung, sollte man sie juristisch prüfen lassen. Das gilt auch für die beiden eingangs erwähnten Fälle, in denen die Erhöhung nicht der Zustimmung der Mieter:innen bedarf!

Ausnahmen

In drei Arten von Mietverträgen sind Mieterhöhungen anders geregelt:

• Bei zeitlich befristeten Mietverträgen darf die Miete innerhalb der vereinbarten Laufzeit des Vertrages gar nicht erhöht werden (sofern nichts anderes vereinbart wurde).
• Bei Staffelmietverträgen wird Zeitpunkt und Ausmaß jeder Mieterhöhung bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Dabei muss entweder der exakte Erhöhungsbetrag oder die neue Grundmiete genannt werden. Zwischen jeder Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr liegen und die Staffelmietvereinbarung darf höchsten zehn Jahre lang laufen.
• Bei Verträgen mit einer Mietgleitklausel (Indexmiete) wird die Miete an die durchschnittliche Einkommensentwicklung, die das Bundesamt für Statistik feststellt, gekoppelt. Die Anpassung tritt jedoch nicht automatisch ein, sondern muss jeweils ausdrücklich verlangt werden.

Bei preisgebundenen Wohnungen gehen die Uhren grundsätzlich anders. Siehe dazu den Ratgeber Mieterhöhung bei Sozialwohnungen.