Nebenkostenabrechnung selber prüfen

Hohe Nachzahlung in der Nebenkostenabrechnung? Anstatt direkt zu zahlen, sollten Sie das Schreiben lieber prüfen: Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds enthält jede zweite Abrechnung Fehler. Nur wer sich wehrt, erhält das Geld zurück.

Nie wieder zu viel zahlen!
Unser Ratgeber bietet Ihnen alles, was Sie brauchen, um ihre Nebenkostenabrechnung selbst zu überprüfen. Wenn Sie sicher gehen wollen, können Sie das aber auch unseren erfahrenen Rechtsanwälten überlassen. Mitglieder des Mietervereins Bochum können von uns ihre Nebenkostenabrechnung überprüfen lassen.

Warum die Nebenkosten überprüfen?

Nebenkosten sind das häufigste Beratungsthema beim Mieterverein. Mit guten Grund: In drei von vier Fällen kommt mit der Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung ins Haus geflattert, oft drei-, nicht selten auch vierstellig.Doch auch, wenn man Geld zurück bekommt, lohnt sich oft das Nachrechnen. Wer sagt denn, dass es nicht mehr hätte sein müssen?

Die Erfahrung der Mietervereine zeigt: Die Hälfte aller Abrechnungen enthält Fehler, natürlich meist zum Nachteil der Mieter:innen. Wer alles glaubt, was ihm vorgelegt wird, leistet eine unnötige Nachzahlung oder bekommt Geld, das ihm zusteht, nicht zurück.

Nebenkostenabrechnungen sind komplex. Vermieter müssen formale Kriterien und Fristen einhalten. Schon da passieren häufig Fehler.

Nur wer sich wehrt, bekommt Geld zurück oder muss eine Nachzahlung eventuell nicht leisten!

 

Schnell zum Ziel: Die häufigsten Fehler

Die Variante für Eilige: Anstatt sich durch die ganze Abrechnung zu arbeiten, beginnen Sie mit dem Abklären dieser Fehler, die wir in unserer Beratungstätigkeit am häufigsten sehen.

Frist versäumt

Über Nebenkosten muss innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werde. In den meisten Mietverhältnissen entspricht die Abrechnungsperiode dem Kalenderjahr, also dem Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Die Abrechnung für das Jahr 2021 muss also am 31. 12. 2022 beim Mieter vorliegen. Kommt sie auch nur einen Tag später, kann der Vermieter keine Nachforderung mehr stellen, muss ein Guthaben aber noch auszahlen.

Formale Fehler

Die Nebenkostenabrechnung muss übersichtlich und für Laien verständlich sein. Folgende Mindestangaben müssen enthalten sein, da ansonsten eine formelle Unwirksamkeit gegeben ist.:
– Angabe des Abrechnungszeitraums
– Zusammenstellung der Gesamtkosten
– Verteilerschlüssel
– Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter
– Verrechnung der Kosten mit den monatlichen Vorauszahlungen

Kosten nicht vereinbart

Mieter müssen zusätzlich zur Grundmiete nur die Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Bei älteren Mietverträgen fehlt es oft an einer solchen Vereinbarung, oder es sind nur einige, aber nicht alle Nebenkostenarten aufgeführt. In neueren Mietverträgen ist dagegen fast immer eine Klausel über alle gesetzlich zulässigen Nebenkosten enthalten. Vermieter legen aber meistens alle Nebenkosten auf alle Mieter um, egal, was in deren Verträgen steht. Schauen Sie also als erstes in Ihren Mietvertrag: Was dort nicht aufgeführt ist, müssen Sie auch nicht bezahlen!

Rechenfehler

Man sollte es nicht glauben, aber manchen Abrechnungen sind tatsächlich rechnerisch falsch. Greifen Sie also zum Taschenrechner und rechnen Sie nach! Sind die einzelnen Kostenpositionen korrekt addiert? Stimmt also die Gesamtsumme? Ist die Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter korrekt? Stimmt also die Summe für Ihre Wohnung? Und zuguterletzt: Sind ihre monatlichen Vorauszahlungen korrekt berechnet und korrekt ins Verhältnis gesetzt zu den entstandenen Kosten?

Wohnungsgröße

Der im Gesetz vorgesehene “normale” Verteilerschlüssel ist die Wohnungsgröße. Wohlgemerkt: Die tatsächliche Wohnungsgröße, nicht eine eventuell im Mietvertrag enthaltene Phantasiezahl. Nchmessen kann sich lohnen, viele Wohnungen sind kleiner als gedacht.

Verteilerschlüssel

Auch wenn das Gesetz inzwischen die Verteilung der Nebenkosten nach Wohnungsgröße vorsieht: Nicht in allen Mietverhältnissen ist das der gültige Verteilerschlüssel. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag: Steht dort etwas anderes, kann der Vermieter das nicht einfach ändern. Für Haushalte mit wenigen Personen ist die Umlage nach qm ungünstig. Die Witwe, die allein in ihrer 90 qm-Wohnung übrig geblieben ist, zahlt genauso viel wie die fünfköfige Familie eine Etage höher, obwohl sie viel seltener das Flurlicht einschaltet, viel weniger Müll produziert und viel weniger Wasser verbraucht.

Leerstand

Stehen einzelne Wohnungen im Hause zeitweise oder gar längerfristig leer? Dann muss der Vermieter deren Anteil an den Nebenkosten übernehmen. Keinesfalls darf er dann die Gesamtkosten auf die übrigen Mieter verteilen.

Nicht angefallen

Mieter müssen nur Nebenkosten bezahlen, die tatsächlich angefallen sind. Hohe Gartenpflegekosten, obwohl außer alle 3 Wochen Rasenmähen gar nichts gepflegt wird? Ein teurer Hausmeister, den man niemals zu Gesicht kriegt? Es muss für alle Kosten, die in der Abrechnung auftauchen, Belege geben. Und Mieter haben das Recht, diese Belege einzusehen und zu überprüfen. Wohnt oder firmiert der Vermieter am gleichen Ort, muss man eventuell hinfahren. Bei auswärtigen Vermietern kan man (gegen Kostenübernahme) die Zuschickung von Belegen einfordern.

Gründlich zum Ziel: Hier gibt's alle Infos

Wenn Sie sich richtig gründlich über das Thema informieren möchten, haben wir alles, was es darüber zu wissen gibt, in drei ausführlichen Ratgebern zusammengestellt:

 

So gehen Sie vor

Haben Sie tatsächlich Fehler in der Abrechnung gefunden, müssen Sie die Abrechnung gegenüber dem Vermieter beanstanden. Das sollte innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung erfolgen. Denn wenn sie zum Beispiel eine Nachforderung enthält, befinden Sie sich theoretisch ab dem 30. Tag nach Zugang der Abrechnung im Zahlungsverzug.

Die Beanstandung sollte schriftlich erfolgen – ein formloses Schreiben genügt. Es sollte die Fehler aber benennen. Der Vermieter kann die Abrechnung dann korrigieren oder darlegen, warum sie trotzdem korrekt ist. Vor der Reaktion des Vermieters sollten Sie natürlich keine Zahlungen leisten! Oder, wenn Sie zu dem Ergebniss gekommen sind, dass Sie statt der geforderten 300 €-Nachzahlung nur 200 € zu zahlen hätten, dann können Sie diesen unstrittigen Betrag natürlich bezahlen.

Wie geht's weiter?

Wenn Sie Fehler in der Nebenkostenabrechnung erfolgreich beanstandet haben, endet die Geschichte damit, dass Sie Geld zurückbekommen oder eine Nachforderung ganz oder teilweise nicht leisten müssen. Aber wenn der Vermieter nicht nachgibt und darauf besteht, Recht zu haben?

Es gibt zwei Szenarien, wie ein Streit um Nebenkosten, bei dem keine Einigung erzielt werden kann, weitergehen könnte:

1. Der Vermieter hat eine Nachforderung, und Sie weigern sich, diese zu begleichen. Dann muss sich der Vermieter überlegen, ob er Sie auf Zahlung verklagt. Davor müssen Sie keine Angst haben. Wer im Recht ist, dem passiert auch vor Gericht nichts. Wenn Sie sich Ihrer Sache sicher sind, können Sie es also darauf ankommen lassen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, sollten Sie rechtlichen Beistand aufsuchen: Beim Mieterverein oder einem Rechtsanwalt. Der sollte aber Fachanwalt für Mietrecht sein, damit Sie sicher sein können, dass er sich in diesem Rechtsgebiet auch auskennt.

2. Sie sind sicher, dass Sie Geld zurückbekommen müssten, aber der Vermieter weigert sich, zu zahlen. Dann müssten Sie sich überlegen, ob Sie ihn verklagen. Alternativ können Sie auch ihre monatlichen Vorauszahlungen für die Zukunft kürzen, bis Sie den strittigen Betrag herein haben. Dann müsste wiederum der Vermieter klagen – siehe oben.

War das hilfreich?

Wir finden es wichtig, wenn Mieter ihre Rechte möglichst genau kennen. Denn nur informierte Mieter kommen auf die Idee, sich zu wehren, wenn sie mit unberechtigten Forderungen konfrontiert werden. Deshalb stellen wir in unserem Internetauftritt eine sehr große Menge an mietrechtlichen Informationen kostenlos zur Verfügung.

Diese Informationen zu erstellen, war für uns natürlich nicht kostenlos. Deshalb freuen wir uns, wenn Sie uns unterstützen – durch eine Mitgliedschaft oder eine Spende. Eine Mitgliedschaft hat den Vorteil, dass wir Ihnen den ganzen Ärger mit den Nebenkosten sofort abnehmen würden und Sie selber sich nicht mehr darum kümmern müssten. Bei einer Spende können wir leider keine Spendenquittung ausstellen, da wir nicht gemeinnützig sind. Wie auch? Wir nützen ja nur Mietern …