Immer wieder berichten Zeitungen, dass irgendein Gericht irgendwelche Klauseln eines „Mustermietvertrages“ für ungültig erklärt hat. Was das für die einzelnen Mieter bedeutet, bleibt dabei allerdings weitgehend unklar. Dieser Ratgeber erklärt, was Mustermietverträge sind, welchen Bedingungen sie unterliegen und nennt Beispiele für ungültige Klauseln.

Muster- oder Formularmietverträge sind alle Mietverträge, die fertig vorgedruckt sind. Es gibt viele verschiedene. Gekauft werden sie zumeist im Schreibwarenhandel. Manche sind in Mietquittungsbüchern abgedruckt, andere gibt es auf DIN A 4-Bögen. Zwar kann ein Mietvertrag durchaus auch handgeschrieben sein – sogar ein mündlicher Vertrag ist gültig -, aber die meisten Vermieterinnen und Vermieter verwenden solche Formulare. Für die Mieterinnen und Mieter ergibt sich daraus folgendes Problem: Die Verträge enthalten in der Regel so viele Klauseln, dass man sie auf die Schnelle gar nicht alle lesen kann. Und meistens kann man bei der Anmietung einer Wohnung mit dem Vermieter nicht über einzelne Klauseln diskutieren und eventuell die Streichung verlangen.

Glücklicherweise gelten solche fertig vorformulierten Verträge als „allgemeine Geschäftsbedingungen“. Und für die gilt: Sie sind ungültig, wenn sie

• den Mieter unangemessen benachteiligen (siehe Beispiele im Folgenden)
• überraschend sind (z. B. Beschränkung der Heizpflicht des Vermieters auf „vom Mieter hauptsächlich genutzte Räume“) oder an unerwarteter Stelle stehen (z. B. Nebenkosten in der Hausordnung),
• die Beweislast zum Nachteil des Mieters umkehren oder ihn über seine Rechte täuschen (z. B.: “Der Mieter erkennt an, dass er die Mieträume in mangelfreiem Zustand übernommen hat.”).

Bei Vorformuliertem kommt es nicht darauf an, ob die Klausel gedruckt oder handschriftlich eingetragen ist. Entscheidend ist allein, dass die Klausel bei Vertragsabschluss bereits so im Vertrag stand, und dass darüber nicht verhandelt werden konnte. Hierfür trägt allerdings die Mieter:innen die Beweislast. Der Beweis fällt leicht, wenn der Vermieter die Klausel in allen seinen Mietverträgen verwendet hat – oder zumindest in mehreren. Schwieriger wird es, wenn es sich um einen einmaligen Fall handelt – zum Beispiel, weil der Vermieter nur diese eine Wohnung zu vermieten hat. Wenn man dann keinen Zeugen hat, kann der Beweis, dass eine Klausel eine allgemeine Geschäftsbedingung ist, sehr schwierig oder gar unmöglich werden.

Ist eine Mietvertragsklausel hingegen keine allgemeine Geschäftsbestimmung, sondern zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelt und dann in den Vertrag geschrieben worden, dann ist die Klausel auch gültig, auch wenn der Mieter / die Mieterin unangemessen benachteiligt ist.

Wenn eine Klausel ungültig ist, ist das so, als wenn sie gar nicht im Vertrag stünde. Wo aber nichts (Gültiges) im Vertrag steht, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Das Gesetz ist meist sehr günstig für Mieter:innen. Der größte Fehler, den Sie bei Mietverträgen machen können, ist demnach nicht, dass sie nachteilige Klauseln unterschreiben, sondern, dass sie sich später daran halten!

Beispiele:

• Schönheitsreparaturen sind nach dem BGB – man lese und staune – Sache desVermieters. Wenn zu diesem Thema nichts im Mietvertrag steht, brauchen Mieterinnen und Mieter also weder zu tapezieren noch zu streichen – auch nicht beim Auszug! Viele Mietverträge enthalten jedoch folgende Klausel: Schönheitsreparaturen sind Sache des Mieters. Eine solche Klausel ist zulässig und wirksam. Unwirksam wird sie hingegen, wenn sie einen starren Fristenplan enthält, etwa: Küche und Bad alle drei, Wohn- und Schlafräume alle fünf und Nebenräume alle acht Jahre – und das unabhängig vom Grad der Abnutzung.
• Viel ist auch über die sogenannte Kleinreparaturklausel geredet und geschrieben worden. Der Fall ist ganz ähnlich gelagert wie der erste. Im Gesetz steht: Alle Reparaturen (auch kleine) müssen die Vermieter:innen erledigen – und bezahlen. Per Mietvertrag kann aber ein Teil dieser Verpflichtung auf Mieter abgewälzt werden. Gültig ist so eine „Kleinreparaturklausel“ aber nur, wenn sie sich auf Gegenstände oder Installationen beschränkt, auf die Mieter:innen unmittelbaren Zugriff hat (Lichtschalter ja, Stromleitung nein), einen zumutbaren Höchstbetrag im Einzelfall und eine maximale Jahressumme ausdrücklich nennt. Ein Höchstbetrag im Einzelfall (z. B. 100 €) heißt nicht, dass der Mieter / die Mieterin sich an jeder Reparatur mit 100 € beteiligen muss, sondern dass er Reparaturen bezahlt, die weniger als 100 Euro kosten.
• Viele Mietverträge enthalten auch eine Klausel, die den Vermieter berechtigt, die vermieteten Wohnungen jederzeit zu betreten. Auch die ist selbstverständlich ungültig: In Abwesenheit der Mieter:innen darf der Vermieter die Wohnung gar nicht betreten, in deren Anwesenheit nur nach vorheriger Anmeldung und zu zumutbaren Zeiten (werktags 10 bis 13 und 15 bis 18 Uhr, sonn- und feiertags nur in Ausnahmefällen). Näheres im Ratgeber Hausrecht.

Mieter:innen, die in ihrem Vertrag eine oder mehrere ungültige Klauseln entdecken, können einen schwerwiegenden Fehler machen – nämlich sich zum Abschluss eines neuen Vertrages überreden lassen, der dann eine gültige Klausel enthält. Denn der Vertrag als solcher bleibt ja gültig, auch wenn noch so viele ungültige Klauseln drin stehen – die werden einfach durch die gesetzlichen Bestimmungen ersetzt. Und die sind im Zweifelsfalle günstiger!

Gerade im Fall Kleinreparaturen haben Vermieter:innen nämlich versucht, neue Verträge mit einer gültigen Klausel (wie in Beispiel 2 beschrieben) abzuschließen. Ganz dreiste haben sogar per Postwurfsendung die Klausel einseitig geändert. Dergleichen ist natürlich unwirksam: Ein Vertrag kann immer nur einvernehmlich von beiden Partnern geändert werden!