Bei sehr schwerem Fehlverhalten des Mieters hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Er muss dann keine Kündigungsfrist einhalten. Der Mieter muss „sofort” ausziehen, das heißt innerhalb eines Monats. Auf die Sozialklausel kann sich der Mieter nicht berufen. Bleibt der Mieter trotz fristloser Kündigung wohnen, muss der Vermieter Räumungsklage vor dem örtlichen Amtsgericht erheben. Das Gericht entscheidet dann über Zulässigkeit und Begründetheit der Vermieterkündigung und Klage.

Abmahnungen sind dann nicht erforderlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder wenn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen von Mieter:innen und Vermieter:innen die sofortige Kündigung ausnahmsweise gerechtfertigt ist.

Der Vermieter muss den zur Kündigung führenden „wichtigen Grund” im Kündigungsschreiben immer angeben. Die Mieter:innen müssen zumindest wissen und erfahren, warum der Vermieter das Mietverhältnis fristlos beenden will. Der Vermieter kann fristlos kündigen bei:

• schwerer Vertragsverletzung der Mieter:innen;
• schwerer Störung des Hausfriedens oder bei anderen schuldhaften Pflichtverletzungen der Mieterinnen und Mieter;
• Zahlungsverzug der Mieter:innen (zwei Monatsmieten);
• wiederholt unpünktliche Mietzahlungen;
• Vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung;
• völlige Vernachlässigung der Wohnung;
• Überbelegung der Wohnung oder unerlaubte Untervermietung:

Unabhängig von den oben genannten Stichworten können die Mieter:innen immer Besuch in seiner Wohnung empfangen, so oft und so viel er will. Auch die Aufnahme des Ehe- oder Lebenspartners in der Wohnung muss der Vermieter immer dulden. Dies ist nie ein Kündigungsgrund.

Eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs kann in Betracht kommen, wenn z. B. der Mieter seinen Sohn und dessen Familie in die Wohnung aufnimmt und dann selber auszieht. Das ist praktisch ein Wohnungstausch oder Mieterwechsel ohne Wissen des Vermieters.

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn die Mieter:innen den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Deshalb muss die Kündigung auf jeden Fall zeitnah erfolgen. Die Störung muss in jedem Fall sehr gravierend und nachhaltig sein.

Ein vergleichsweise häufiger Fall ist die ständige unpünktliche Mietzahlung des Mieters. Ob die Mieter:innen aber tatsächlich unpünktlich zahlen, hängt aber von der Frage ab, bis wann die Miete denn überhaupt gezahlt sein muss. Für alle Vertragsabschlüsse seit September 2001 gilt die gesetzliche Regelung: Die Miete muss grundsätzlich am Monatsanfang gezahlt werden. Wer am Monatsanfang die Miete zahlen muss, kann sich nicht damit “entschuldigen”, dass er selbst Lohn oder Gehalt erst Mitte oder Ende des Monats erhält. Die Mieterinnen und Mieter können allerdings eine Zahlung zur Monatsmitte mit dem Vermieter vereinbaren. Im Zweifelsfall muss er die Existenz einer solchen Vereinbarung beweisen können. Also: Schriftlich geben lassen!

Zahlen die Mieter:innen die Miete nicht, kann der Vermieter fristlos kündigen – aber nicht schon bei jedem Zahlungsrückstand. Zwei Fall-Varianten gibt es:

• Die Mieter:innen sind an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, das heißt im Rückstand;
• Die Mieter:innen sind über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.

Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn die Mieter:innen berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt, zum Beispiel weil der die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln mindert (und die Existenz der Mängel auch beweisen kann). Miete ist in all diesen Fällen die Grundmiete und die laufenden Abschläge für Nebenkosten. Dagegen gehören Nachforderungen des Vermieters aufgrund von Betriebskostenabrechnungen nicht hierzu.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Mieter:innen vom Tisch bekommen, indem sie die rückständigen Beträge nachzahlt. Das kann bis zu zwei Monate nach Einreichung einer Zahlungs- und Räumungsklage durch den Vermieter geschehen. Man kann das allerdings nicht beliebig oft wiederholen: Durch die Nachzahlung der offenstehenden Mieten können sich die Mieter:innen nur einmal in zwei Jahren „retten”. Und sollte der Vermieter wegen der Zahlungsrückstände einerseits fristlos, andererseits gleichzeitig hilfsweise fristgerecht gekündigt haben, wird diese Kündigung nicht unwirksam!

Weitere Beispiele für schuldhafte Pflichtverletzungen:

• Wenn die Mieter:innen an der Stromverteilerdose manipuliert;
• Wenn ein Mieter im Streit mit dem Vermieter eine Pistole zieht;
• Wenn die Mieter:innen ihren Vermieter auf schwerste Weise bewusst und wiederholt grob beleidigt.

Auch Mieter:innen können fristlos kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn

• der Vermieter das Schloss auswechselt und sie ihre Wohnung gar nicht mehr betreten können;
• die Wohnung so erhebliche Mängel hat, dass die Gesundheit oder gar das Leben in Gefahr ist (siehe hierzu den Ratgeber Wohnungsmängel). Allerdings sollte auch die Mieter:innen – von Extremfällen abgesehen – hier vorher eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben.

Anders als eine normale Mieterkündigung muss die fristlose Kündigung durch die Mieter:innen begründet werden!

Egal, ob Mieter oder Vermieter: Eine fristlose Kündigung kann zu Schadensersatzpflicht führen:

• Ein Vermieter muss zum Beispiel die Umzugskosten des Mieters ersetzen, wenn dieser zu einer fristlosen Kündigung gezwungen war, – und zwar alle Kosten, die den Mietern durch den Umzug in die neue Wohnung entstanden sind. Das sind auch Maklerkosten, Kosten für Inserate in Tageszeitungen, Kosten für die Ummeldung des Telefons, unter Umständen Renovierungskosten oder Kosten für neue Gardinen in der neuen Wohnung und so weiter. Auch die Mietdifferenz muss möglicherweise ersetzt werden. Zahlen die Mieter:innen der neuen Wohnung deutlich mehr Miete, hat er einen finanziellen Schaden, zumindest dann, wenn die alte und die neue Wohnung vergleichbar sind. Allerdings muss der Vermieter diese Differenz höchstens drei bis vier Jahre lang zahlen;
• Umgekehrt haften Mieter:innen nach einer berechtigten fristlosen Kündigung des Vermieters zum Beispiel für den Mietausfall, wenn die Wohnung nicht sofort weitervermietet werden kann, oder für Renovierungskosten, wenn sie die Wohnung vertragswidrig in einem desolaten Zustand verlassen haben.