Viele Mieter:innen haben das schon erlebt, manchen steht es bevor: Eines Tages liegt ein Brief im Kasten, der kurz und bündig informiert: „Liebe Mieterin! Lieber Mieter! Mit Wirkung zum Tage X wurde Ihre Wohnung an Herrn/Frau Soundso verkauft. Ihre Mietzahlungen leisten Sie in Zukunft bitte auf folgendes Konto: … ”
Zumindest für die, die mit ihrem bisherigen Vermieter gut ausgekommen sind, sind solche Benachrichtigungen Anlass zur Sorge. Nicht selten wollen die neuen Eigentümer als erstes einen neuen Vertrag abschließen, der in der Regel für die Mieter:innen schlechtere Konditionen oder eine höhere Miete enthält. Allerdings: So verständlich die Sorgen sind, so unbegründet sind sie auch. Nur in ganz wenigen Fällen ist die Rechtslage so eindeutig geklärt wie bei einem Eigentümerwechsel.
Denn grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Das bedeutet, die neuen Eigentümer treten in alle Rechte und Pflichten der alten ein. Alle bisherigen Regelungen bleiben uneingeschränkt gültig.
Die erste Frage, vor der Mieter:innen bei einem Eigentümerwechsel stehen, lautet meist: Ab wann ist die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen? Tatsächlich ist dieser nicht immer vom Zeitpunkt der Mitteilung über den Eigentümerwechsel auch berechtigt, die Miete zu kassieren. Entscheidend hierfür ist das Datum der Grundbucheintragung. Erst wenn ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, darf er Mietforderungen stellen. Im Zweifelsfall hilft der Weg zum Amtsgericht. Dort kann das Grundbuch nach Vorlage des Mietvertrages eingesehen und das Stichdatum eindeutig festgestellt werden.
In Ausnahmefällen kann ein neuer Vermieter die Miete auch vorher kassieren. Dazu bedarf es aber einer förmlicher Abtretungserklärungen des alten Eigentümers. Fordert der alte Vermieter die Mieter:innen selbst dazu auf, Mietzahlungen an die neuen zu zahlen, kann man getrost davon ausgehen, dass eine solche Abtretungserklärung vorliegt.
Schwierig wird die Sache, wenn sich die beiden nicht einig sind, wer die Miete bekommen soll. Wenn beide Ansprüche auf Mietzahlungen stellen, kann man den betroffenen Mieter:innen nur raten, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen. Davon müssen dann die Kontrahenten unterrichtet werden. Beim Amtsgericht liegt das Geld sicher, bis der Streit entschieden ist. Achtung: Mieter, die in einem solchen Streitfall einfach gar nicht zahlen, riskieren eine Kündigung!
Neue Vermieter können unter keinen Bedingungen den Abschluss neuer Mietverträge verlangen. Sie treten nämlich automatisch anstelle der alten Eigentümer in die bestehenden Verträge ein. Sie können also auch keine höheren Mieten verlangen. Zu einer Mieterhöhung bleibt ihnen nur der gleiche Weg, den die alten Eigentümer auch hätten gehen müssen: der gesetzliche (siehe Ratgeber Mieterhöhung). Auch die Neueinführung von Nebenkosten (etwa für die Einstellung eines Hausmeisters) stellt eine Vertragsänderung dar und bedarf daher der Zustimmung der Mieter:innen.
Gleiches gilt für alle anderen vertraglichen Regelungen, etwa die Hausordnung, die Gartennutzung, die Gewährung eines KfZ-Einstellplatzes etc. Auch an mündliche Absprachen mit dem alten Vermieter ist der neue gebunden. War zum Beispiel die Tierhaltung früher erlaubt (wenn auch nur mündlich), kann sie nun nicht plötzlich ohne triftigen Grund verboten werden. Der Haken bei mündlichen Absprachen: Man braucht Zeug:innen – im Zweifelsfall den alten Vermieter.