Mietertipp: Vermieter insolvent – Was bedeutet das fürs Mietverhältnis?
Mit der D.I.I. und der Omega AG haben in den letzten Monaten zwei bundesweit tätige Wohnungsunternehmen Insolvenzantrag gestellt. Die der offene Fond Uni Immo Wohnen ZBI Fonds musste jüngst große Verluste beklagen. In der aktuellen Finanzmarktsituation scheitern die Geschäftsmodelle vieler Investoren. Verunsicherte Mieter:innen meldeten sich daraufhin bei den Mietervereinen im Ruhrgebiet. D.I.I. und Uni Immo vermieten in Bochum Wohnungen. Der Mieterverein hat dazu Informationen zusammengestellt.
Mietverhältnis läuft unverändert weiter
Auf den Mietvertrag hat eine Insolvenz keine Auswirkungen. Es besteht mit allen Rechten und Pflichten fort. Die Miete muss also selbstverständlich weiter gezahlt werden (Ausnahme: Kaution). Selbst wenn die Wohnung während des Insolvenzverfahrens verkauft werden sollte, gilt „Kauf bricht nicht Miete“. Ein neuer Vermieter tritt zu den gleichen Bedingungen in die Mietverträge ein.
Zwangsverwaltung
Bei Zahlungsunfähigkeit kann eine Zwangsverwaltung angeordnet werden. Sie soll die Mieteinnahmen für die Gläubiger sichern. Für die Mieter:innen wird sie dann zur zuständigen Ansprechpartnerin. Die Miete muss dann auf das Konto der Zwangsverwaltung überwiesen werden. Die Zwangsverwaltung ist auch Ansprechpartnerin für Kündigungen, Nebenkostenabrechnungen oder Mängelanzeigen. Der Vorteil für die Mieter:innen: Die Zwangsverwaltung muss zuerst die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Hauses sicherstellen, erst dann dürfen die Mieten zur Schuldentilgung verwendet werden. Das heißt, Mängel müssen zuerst beseitigt und laufende Zahlungen (z.B. für Wasser und Gas) beglichen werden. Modernisierungen darf die Zwangsverwaltung nicht durchführen.
Kaution
Zu Beginn eines Mietverhältnisses wird regelmäßig eine Kaution verlangt. Vermieter:innen müssen diese insolvenzfest, getrennt vom eigenen Vermögen, anlegen. So bleibt sie auch im Insolvenzverfahren vor den Gläubigern geschützt. Im Falle einer Zwangsverwaltung müssen Vermieter:innen die Kautionszahlungen entsprechend an die Verwaltung weiterleiten.
Mieter:innen haben immer einen Anspruch darauf zu erfahren, wie ihre Kaution angelegt wurde, auch wenn keine Insolvenz droht. Im Insolvenzfall können sie vom Eigentümer oder der Zwangsverwaltung Auskunft verlangen. Ist die Kaution nicht insolvenzfest angelegt, können sie laufende Mietzahlungen mit der geleisteten Kaution verrechnen. Das einbehaltene Geld muss er aber für d:ie Vermieter:in zur Verfügung halten, das heißt zur Seite legen. Hierzu wäre eine rechtliche Beratung sinnvoll.
Versorgungssperren
Im Falle einer Insolvenz ist zu befürchten, dass auch bei den Energie- und Wasserversorgungsunternehmen Rückstände aufgelaufen sind. In diesem Fall könnten die Unternehmen die laufende Versorgung (Allgemeinstrom, Gas/Wärme, Wasser) einstellen, obwohl die Mieter:innen ihre Vorauszahlungen korrekt bezahlt haben. Droht eine Versorgungssperre, können die laufenden Mietzahlungen an die Versorgungsunternehmen abgetreten werden. Auch hier berät der Mieterverein.
Verkauf & Versteigerung
Das eingeleitete Insolvenzverfahren soll sicherstellen, dass die Schulden des:der Vermieter:in bestmöglich ausgeglichen werden. Reichen die laufenden Mietzahlungen und das sonstige Vermögen nicht aus, können die Wohnungen auch im Wege der Zwangsversteigerung veräußert werden. In diesem Fall bleibt das Mietverhältnis bestehen.
Allerdings haben die neuen Eigentümer:innen bei berechtigtem Interesse ein Sonderkündigungsrecht von drei Monaten. Hierfür gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Eine grundlose Kündigung ist nicht möglich. Hierzu berät der Mieterverein betroffene Mieter:innen.
Auswirkungen falscher Wohnungspolitik
Der Mieterverein warnt seit Jahren vor den Folgen des Ausverkaufs und der Finanzialisierung des Wohnungsmarktes und befürchtet weitere Insolvenzen. Die Krise der finanzmarktorientierten Wohnungsunternehmen, ob börsennotiert oder Fonds, zeigt, dass das Geschäftsmodell gescheitert ist. Es braucht wieder gemeinwohlorientierte und gemeinnützige Unternehmen, die an langfristigen Investitionen und Bestandserhaltung für eine nachhaltige Stadtpolitik interessiert sind und nicht an hohen Rendite.