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Zeitmietverträge

Wenn Mietverträge mit einer festen Laufzeit geschlossen werden, spricht man von Zeitmietverträgen. Seit 2001 gibt es nur noch den sogenannten „qualifizierten Zeitmietvertrag“. Das heißt, dass die zeitliche Befristung auf Seiten des Vermieters nur gültig ist, wenn im Mietvertrag auch gleichzeitig ein gesetzlich anerkannter Grund angegeben ist, warum die Befristung erfolgt. Ein solcher Grund kann zum Beispiel sein, dass der Vermieter anschließend Eigenbedarf hat oder die Wohnung umbauen oder umfassend modernisieren will.

Ein Zeitmietvertrag (= Mietvertrag mit fester Laufzeit bedeutet), dass beide Vertragspartner ihn nicht zu kündigen brauchen – er läuft automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt aus. Er bedeutet aber auch, dass beide Vertragspartner ihn nicht vorher kündigen können – oder zumindest nur in wenigen Ausnahmefällen: Der:die Vermieter:in, wenn der:die Mieter:in den Vertrag erheblich verletzt. Und der:die Mieter:in, wenn er soziale Härtegründe hat.

Es gibt übrigens keine zeitliche Obergrenze. Ein qualifizierter Zeitmietvertrag kann über mehr als fünf Jahre, z. B. sieben oder zehn Jahre abgeschlossen werden. Wenn allerdings ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Im Zweifel sollten Sie sich beraten lassen.

Folgende Kriterien machen einen Vertrag zu einem „qualifizierten“ Zeitmietvertrag:

  • Form: Schriftlich, keine zeitliche Begrenzung, der Vertrag kann auch über einen längeren Zeitraum abgeschlossen werden.
  • Inhalt: Vertragsdauer und Vertragsende werden “unwiderruflich” festgelegt. Im Mietvertrag steht schon die konkrete Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit. Beispiele: Der:die Vermieter:in, Familien- oder Haushaltsangehörige wollen in die Wohnung ziehen, die Wohnung oder das Haus sollen abgerissen oder umfassend saniert werden.
  • Vermieterkündigung: Während der Laufzeit des Vertrages ausgeschlossen. Ausnahme: Fristlose Kündigung, zum Beispiel wegen Nichtzahlung der Miete.
  • Mieterkündigung: Während der Laufzeit des Vertrages ausgeschlossen. Ausnahme: Sonderkündigungsrechte, zum Beispiel nach einer Modernisierung oder einer Mieterhöhung.
  • Mieterhöhung: Ausgeschlossen, wenn fester Mietpreis für die Laufzeit des Vertrages vereinbart ist. Ansonsten: Erhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete, Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete ebenfalls möglich.
  • Vorteil: Sicheres Wohnen für die Laufzeit des Vertrages.
  • Nachteil: Mieter:innen sind für die Laufzeit des Vertrages fest gebunden, und zum vereinbarten Vertragsende muss der:die Mieter:in ausziehen.
  • Besonderheit: Kein Kündigungsschutz.
    Fehlt im Mietvertrag die Angabe zum Grund der Befristung (siehe oben), wird der Vertrag wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt.

Vorzeitiger Auszug

Will ein Mieter vor Ablauf des Enddatums ausziehen und das Mietverhältnis beenden, hat er nur folgende Möglichkeiten:

  • Der:die Mieter:in trifft eine Vereinbarung mit dem:der Vermieter:in, dass er ausziehen kann. Bei einem derartigen „Mietaufhebungsvertrag“ ist er auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen. Der:die Mieter:in hat keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages
  • Der Mieter stellt einen Nachmieter, der bereit ist, in den laufenden Mietvertrag einzutreten. Das Recht, bei Stellung eines Nachmieters vorzeitig ausziehen zu können, haben Mieter:innen aber nur, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder in ganz bestimmten Ausnahmefällen. Weitere Informationen dazu im Ratgeber Nachmieter.
  • Der:die Mieter:in kann sich auf ein Sonderkündigungsrecht berufen, zum Beispiel bei einer Mieterhöhung oder einer Modernisierung.
  • Der:die Mieter hat das Recht zur fristlosen Kündigung, beispielsweise dann, wenn die Wohnung in einem katastrophalen Zustand ist oder Gesundheitsgefahren drohen.
  • Besteht ein Anspruch auf Untervermietung und wird die Erlaubnis dazu vom Vermieter generell verweigert, hat man auch mit einem Zeitmietvertrag ein außerordentliches Kündigungsrecht (siehe Ratgeber Untermiete).

Kündigungsausschluss

Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, für eine Weile sicher vor Kündigungen zu sein: Die Mindestvertragslaufzeit. Diese kann in normalen, unbefristeten Verträgen vereinbart werden. Das geschieht dadurch, dass die Kündigung für eine gewisse Zeit ausgeschlossen wird. Gültig sind solche Vereinbarungen dann, wenn

  • sie beide Vertragspartner:innen gleichermaßen betreffen und
  • die „gewisse Zeit“ vier Jahre nicht übersteigt.