Neues Mietrecht seit 1. Januar – zumindest teilweise auch in Bochum
Am 1. Januar sind die Mietrechtsänderungen in Kraft getreten, die der Bundestag Ende November beschlossen hat. Von den Verschärfungen bei der Mietpreisbremse werden Bochumer Mieterinnen und Mieter allerdings nicht profitieren, da die Mietpreisbremse in Bochum gar nicht gilt. Die Stadt gehört nicht zu den 22 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, die in der Landesverordnung von 2015 festgelegt sind.
Anders ist das bei den Änderungen bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen, denn die gelten bundesweit. Deshalb dürfen auch in Bochum künftig nur noch 8 statt 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Bei Modernisierungskosten von 20.000 € sind das statt 2.200 nur noch 1.600 €. Die maximale monatliche Mieterhöhung sinkt damit von 183 auf 133 €.
Der Mieterverein ist damit nicht zufrieden. „Es ist schön, wenn Mieter in so einem typischen Fall um 50 € entlastet werden“, kommentiert Sabine Mosler-Kühr, Rechtsberaterin und stellvertretende Geschäftsführerin. „Wir bleiben aber bei unserer Position, dass die Modernisierungsumlage komplett abgeschafft werden muss. Sie ist ein Fremdkörper im Vergleichsmietensystem. Vermieter könnten nach einer Modernisierung die Miete auch nach Mietspiegel erhöhen, denn die Modernisierung schafft ja eine bessere Ausstattung.“
Auch 8 % sind nach Auffassung des Mietervereins immer noch eine satte Rendite für den Vermieter. Mosler-Kühr: „Nach alter Rechtslage hat es neun Jahre gedauert, bis der Vermieter seine komplette Investition durch die höhere Miete wieder hereinbekommen hat, nach neuem Recht dauert es jetzt zwölfeinhalb Jahre. Das ändert aber nichts daran, das nach wie vor die Mieter die ganze Modernisierung allein bezahlen. Die alten 11 % stammen außerdem aus einer Zeit, in der Baudarlehen mit 8 % verzinst wurden. Heute bekommt man solches Geld für weniger als 2 %, so dass 8 % Modernisierungsumlage für den Vermieter immer noch doppelt soviel Rendite bedeuten wie damals die 11 %.“
Allerdings gibt es jetzt eine weitere Bremse für Modernisierungsmieterhöhungen: Seit dem 1. Januar dürfen sie maximal bei 3 € pro qm und Monat betragen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 €, sind es sogar nur 2 € pro qm. Da dies in den meisten Bochumer Wohnungen der Fall ist, gilt also in sehr vielen Fällen eine Kappungsgrenze von 2 €.
Nach wie vor müssen Mieter bei Modernisierungen besonders aufpassen, weil fast immer Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) in die Maßnahmen mit einfließen. Reparaturen aber muss der Vermieter bezahlen – die Kosten sind nicht umlagefähig. Regelmäßig kommt es anschließend zum Streit darüber, wie hoch der Reparaturanteil ist.
Neu ist hier das sogenannte „vereinfachte Verfahren“ bei Modernisierungen, bei denen nicht mehr als 10.000 € investiert werden. Hier wird der Reparaturanteil pauschal mit 30 % angesetzt. Nachweise muss der Vermieter nicht erbringen, wenn er sich schon bei der Ankündigung der Modernisierung auf dieses Verfahren beruft.
Neu ab 1. Januar ist auch ein verbesserter Schutz der Mieter vor dem sogenannten „Herausmodernisieren“. Hierbei verfolgt der Vermieter durch die Modernisierung in erster Linie das Ziel, seine bisherigen Mieter loszuwerden und durch zahlungskräftigere zu ersetzen. Hierdurch macht sich der Vermieter künftig schadensersatzpflichtig – und kann außerdem mit einer Geldbuße bis zu 100.000 € belegt werden. Mosler-Kühr: „So etwas ist natürlich schwer nachzuweisen, aber wenn zum Beispiel ein Jahr, nachdem die Mieter ausgezogen sind, weil sie die Miete nach der Modernisierung nicht mehr bezahlen könnten, mit den Baumaßnahmen immer noch nicht angefangen wurde, wäre das ein starkes Indiz.“