Bochumer Wohnungsmarkt: Noch enger, noch teurer

Unverändert zum letzten Bericht stellen die Autor:innen des Amtes für Stadtplanung und Wohnen der Stadt fest, die Situation auf dem Bochumer Wohnungsmarkt sei „in nahezu allen Teilsegmenten sogar noch angespannter als im Vorjahr“. Die demografische Entwicklung erfordere höhere Bedarfe an barrierefreiem Wohnraum für eine alternde Gesellschaft.

Dies wird auch durch die Einschätzungen der Marktakteur*innen im Rahmen des parallel erhobenen Wohnungsmarktbarometers bestätigt. Als aktuell größtes Problem auf dem Mietwohnungs- und Eigentumsmarkt sehen die Expert:innen die hohen Kosten für Planung und Neubau. Sie erwarten eine anhaltend angespannte bis sehr angespannte Marktlage für die nächsten zwei bis fünf Jahre.

Zusammenfassend stellen die Autor:innen des Wohnungsmarktberichts fest:

„Vor dem Hintergrund stark steigender Mieten und eines zurückgehenden geförderten Wohnungsbestandes bleibt die Schaffung bezahlbarer Wohnungsangebote sowie die Anpassung und Schaffung von seniorengerechtem Wohnraum eine zentrale Aufgabe der Bochumer Sozial- und Wohnungspolitik.“

Resumee des Mietervereins

Die Einschätzungen decken sich genau mit den Erfahrungen in der alltäglichen Beratung des Mietervereins. Besonders ältere und einkommensschwache Menschen kommen in die Beratung. Dies erfordert ein verstärktes Engagement in der kommunalen Wohnungspolitik für diese Nachfragegruppen.

Die hohe Anteil an älteren Gebäuden birgt sowohl das Risiko von Leerständen und Abrissen als auch das Potenzial, den Bestand wieder vermietbar zu machen. Bezahlbare Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand wären also wichtig, um nicht nur den Herausforderungen des Klimawandels zu begegnen, sondern die vielen lange unsanierten Häuser wieder in einen guten Zustand zu versetzen. Dafür steht die Modernisierungsförderung der Landes als ein gutes Mittel bereit.

Interessante Zahlen aus dem Bericht

Im Untersuchungszeitraum (Juli 2023 bis Juni 2024) lag die Nettokaltmiete in Bochum im Mittel bei 8,31 EUR/qm. Das sind 47 Prozent mehr als 2014.

Die Dynamik der Umzüge innerhalb Bochums ist ein wichtiger Indikator für die Wohnungsmarktsituation. Ein knappes Wohnungsangebot führt in der Regel zu einer geringeren Anzahl von Umzügen innerhalb der Stadt, die Fluktuation nimmt ab. Im Jahr 2023 wurden rund 20.700 Umzüge innerhalb Bochums erfasst. Mit einer innerstädtischen Umzugshäufigkeit von nur 55 Umzügen pro 1.000 Einwohnern liegt die Fluktuation seit einigen Jahren auf einem äußerst niedrigen Niveau und deutet auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin.

Zwar waren 2023 in Bochum, ähnlich wie auf Landesebene, Anstiege der Neubaufertigstellungen zu verzeichnen (auf 949). Allerdings deuteten gesunkene Genehmigungszahlen seit 2023 auf eine mögliche Abnahme künftiger Fertigstellungen hin. Die befragten Expert:innen prognostizieren eine zunehmende Anspannung auf dem Wohnungsmarkt. Die Gründe sehen sie in zu hohen Kosten für Bauland, Planung und Bau sowie die aktuelle Kapitalmarktlage.

Die Autor:innen des Wohnungsmarktberichtes schreiben, die Zahl der Sozialwohnungen sei in zehn Jahren um 2.000 gesunken. 2023 stieg zwar die Zahl der Sozialwohnungen erstmals wieder. Grund waren einmalige Bindungsankäufe von 478 Wohnungen durch das Land NRW. Allein die Ergebnisse durch Zusagen bei der Wohnraumförderung für Neubau und Modernisierung seit 2019 reichen weiterhin nicht aus, die Zahl auslaufender Bindungen (rund 450 im Jahr) zu ersetzen. Bis zum Jahr 2033 werde die Zahl des geförderten Wohnungsbestandes auf rund 9.000 Wohnungen sinken, was einem Rückgang von rund 27 Prozent entspricht.

Hinweise zum Wohnungsleerstand lieferten im letzten Jahr die Ergebnisse des Zensus 2022. Dieser gibt für das Stadtgebiet 7.150 leer stehende Wohnungen bzw. eine Leerstandsquote von 3,6 Prozent an. Als wichtigsten Grund für Leerstand auf dem Bochumer Wohnungsmarkt wird von den Expert:innen aus der Wohnungswirtschaft die fehlende Instandsetzung bzw. Modernisierung von Wohnraum genannt, besonders oft in Mietwohnungen im Privateigentum. Viele der Leerstände dürften daher unvermietbar sein. Interessanterweise ist das preisgebundene Marktsegment davon am geringsten betroffen.

Auch im Jahre 2023 sind die Preise für Haushaltsenergie stark gestiegen, um 14,2 Prozent. Immerhin zeigten die Verbraucherpreise für Haushaltsenergie im September 2024 einen Rückgang um vier Prozent. Auch nach dem Rückgang liegen die Preise weit über dem Niveau vor dem Ukraine-Krieg. Dies belastet weiterhin besonders ärmere Haushalte, die meist in Häusern mit nicht mehr zeitgemäßen energetischen Zustand leben.

Dieser schlechte energetische Zustand betrifft in Bochum eine besonders hohe Anzahl an Wohnungen. Über 70 Prozent der Wohnungen sind älter als 50 Jahre. Der energetische Zustand der Gebäude ist eine besondere Herausforderung, bestätigte im November 2024 eine Studie von Purpose Green. Danach gehörten 80,6 Prozent aller untersuchten Gebäude in Bochum zu den besonders schlechten Energieeffizienzklassen E bis H. Nur Kiel schnitt in der Studie noch schlechter ab als Bochum (dürfte VfL Fans bekannt vorkommen…).

Einige dieser Gebäude sind bereits als Problemimmobilien erfasst. Deren Zahl wird mit 181 in unterschiedlichen Abstufungen angegeben. Allerdings fehlt in Bochum eine systematische Erhebung. Gegenüber dem Mieterverein gibt es immer wieder Rückmeldungen über Problemimmobilien, die der Stadt anscheinend nicht bekannt sind.