Vonovia: Neue Fantasiezuschläge für (noch) höhere Mieten
Der Dortmunder Mieterverein kritisiert Vonovia Mieterhöhungen in ihrer Stadt. Seit Jahresanfang gilt für Dortmund ein neuer qualifizierter Mietspiegel, anhand dessen Vermieter die Mieten einer frei finanzierten Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können. Dem Mieterverein liegen zahlreiche Mieterhöhungen der Vonovia vor, bei denen Zuschläge verlangt werden, die der qualifizierte Dortmunder Mietspiegel nicht vorsieht, wie beispielsweise ein Waschmaschinenstellplatz oder eine Handtuchhalterheizung:
Eine solche Fantasie aus jeder Kleinigkeit Geld zu machen, kennt der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. bisher nur von Vonovia, wenn neue Betriebskostenarten eingeführt werden. Aus seiner Sicht versucht Vonovia als Deutschlands und Dortmunds größte Vermieterin, Mieterhöhungen durchzusetzen, die mit dieser Begründung und Höhe in den allermeisten bekannten Fällen nicht gerechtfertigt sein dürften. Diese Versuche müssen im Zweifel in vielen hundert Fällen vor Gericht geklärt werden. Stimmen Mieter:innen einfach zu,, treibt diese Vorgehensweise die Mieten für alle anderen im nächsten Mietspiegel nach oben.
Mehr Geld für Standard
Im Mietspiegel sind verschiedene Preisspannen mit einem Unter- und Oberwert angegeben, je nach Baualter einer Wohnung. In jeder Spanne wird ein Mittelwert aufgeführt, der regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete für die Standardwohnung angibt. Zudem enthält der Mietspiegel Zu- und Abschläge für Art, Größe, Ausstattung und Lage der Wohnung. Diese basieren auf einer wissenschaftlichen Erhebung. An der Erstellung des Mietspiegels hat Vonovia über die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen mitgewirkt.
Sofern eine Wohnung aufgrund zusätzlicher oder fehlender Ausstattungsmerkmale erheblich von einer Standardwohnung abweichet, die über die Mietspiegelmerkmal hinausgeht, kann gegeben falls eine Einordnung innerhalb der Mietspiegelspanne nach oben und unten vorgenommen werden. Diese Abweichung muss im Einzelfall nachvollziehbar begründet werden und ist in der Regel streitanfällig.
In sehr vielen dem Mieterverein vorliegenden Mieterhöhungen nimmt Vonovia nun zusätzlich zu den bereits im Mietspiegel vorhandenen Zuschlägen unplausible und nicht nachvollziehbare Einordnungen oberhalb des Mittelwerts vor.
· So soll ein Mieter in der südlichen Innenstadt im Neubau (Baujahr 2017) für einen Handtuchheizkörper 0,25 €/m² (knapp 14 €/Monat) mehr zahlen.
· Mehrfach taucht zudem ein Aufschlag für den Stellplatz für einen „Waschmaschinenanschluss inkl. -stellplatz“ auf. Hierfür verlangt Vonovia , je nach Baualter einen Zuschlag von 0,09 €/m² – 0,12 €/m² (bis 10 €/ Monat)
· Zum Vergleich Die Modernisierung des gesamten Badezimmers sieht laut Mietspiegel einen Zuschlag von 0,18 €/m² vor.
In Huckarde berechnet Vonovia in einer bekannten Mieterhöhung einen Zuschlag in Höhe von 0,09 €/m² für einen „Bevorzugten Stadtteil“. In der Erhebung des Mietspiegels wurden explizit auch der Einfluss der Lage in einem der Stadtteile untersucht. Hieraus resultieren Zuschläge, beispielsweise für die Innenstadt. Für Huckarde ergab sich aus der Mietspiegeluntersuchung jedoch keinen Zuschlag (siehe Punkt 5.7 im Mietspiegel, Gebiet Dortmund-West – 3).
„Wir haben einen Vergleich mit Zuschlägen vorgenommen, die der Mietspiegel vorsieht.. Diese stützen sich auf die Erhebung und Auswertung der tatsächlichen Mieten. Dieser Vergleich zeigt, dass sehr viele der von Vonovia verlangten neuen Zuschläge nicht plausibel sind.“ stellt Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. mit.
Streit vorprogrammiert
Stimmen Mieter:innen einer Mieterhöhung nicht oder nicht vollständig zu, müsste Vonovia auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen, um die jeweilige Mieterhöhung durchzusetzen. „Ein Vermieter darf nicht ohne Zustimmung die neue Miete nehmen. Eine wichtige Mieterschutz-Regelung im deutschen Mietrecht.“, erläutert Rechtsanwalt Martin Grebe. Vor Gericht würde eine Einzelfallklärung vorgenommen, ob die vorgenommenen Zu- und Abschläge korrekt oder plausibel sind. Grundsätzlich sind Vermieter:innen aber hierfür beweispflichtig.
„Der Mietspiegel ist eigentlich dafür gedacht, Gerichtsverfahren und Streit, um die angemessene Miete zu verhindern. Vonovia provoziert Unsicherheit, um die Erlöse zu steigern“, sagt Markus Roeser, Wohnungspolitischer Sprecher beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V., „wenn Vonovia nicht zurückzieht, müssten alle diese Punkte im Zweifel in einem Gerichtsverfahren geklärt werden.“
Der Mieterverein befürchtet, dass viele Mieter:innen auch auf Grund der Unsicherheit den Mieterhöhungen im Zweifel zustimmen werden. Diese Mieterhöhungen könnten dann in die nächste Mietspiegelerhebung einfließen. Dies würde zu einem weiteren Anstieg der Vergleichsmieten in Dortmund führen. „Wir haben Vonovia daher aufgefordert, von dieser Geschäftspraxis abzurücken und ihre Mieterhöhungen zu korrigieren.“ so Markus Roeser.
Bundesweite Strategie?
Bereits in Berlin versucht der Konzern den Mietspiegel in Misskredit zu bringen. Vorstandsvorsitzender Rolf Buch spekulierte öffentlich darüber, dass die Steigerungen so geringe sein, dass der Mietspiegel manipuliert worden wäre (siehe Tagesspiegel vom 22.01.2025). Dies wurde vom Berliner Mieterverein als Ablenkungsmanöver kritisiert
Politik gefordert
Aus Sicht des Mietervereins Dortmund ist die Politik gefordert die Praxis zu unterbinden oder zumindest zu erschweren. Ein deutliches Absenken der Kappungsgrenze von bisher 20 % würde die Möglichkeiten begrenzen über den Mittelwert zu gehen. Um die Mietentwicklung wirksam zu stoppen wären aus Sicht des Mietervereins ein Mietenstopp (mietenstopp.de) oder Mietendeckel (mietendeckel-jetzt.org) notwendig.
Mehr Infos beim Mieterverein Dortmund.