Bochum: Angespannter Wohnungsmarkt aber keine Mieterschutzverordnung?
Die Landesregierung plant die Mieterschutzverordnung zu aktualisieren, da die geltende Verordnung für das Land NRW Ende Juni 2025 außer Kraft tritt. Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung hatte dafür ein Gutachten erstellen lassen, dass eine Gebietskulisse für Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten nach §§ 556d (Mietpreisbremse), 558 (Kappungsgrenze) und 577a BGB (Kündigungssperrfrist) beauftragt. Nach diesem Gutachten sollen ab Mitte des Jahres die drei mieterschützenden Vorschriften in 54 Kommunen statt zuvor 18 gelten.
Bochum soll überraschenderweise nicht dazugehören. Alle Untersuchungen der letzten Jahre stellten aber fest, dass der Bochumer Wohnungsmarkt sich weiter anspannt. Die Gesamtzahl bezahlbarer Wohnungen nimmt ab, vor allem Sozialwohnungen werden weniger. Die Angebotsmieten erhöhen sich immer mehr. Zudem wurden eher wenig neue Wohnungen gebaut, die zudem weitgehend hochpreisig sind. Laut Zensus hat sich die Gesamtzahl seit 2011 nur um rund 700 erhöht. Gleichzeitig ist Bochum seit 2014 um mehr als 10.000 Einwohner:innen gewachsen. Entsprechend ist die Zahl der Leerstände gesunken. Dabei weisen die Wohnungsmarktstudien – wie zuletzt die für das Handlungskonzept von Empirica – immer wieder auf den hohen Anteil an Leerständen hin, die wegen ihres Zustandes nicht mehr vermietbar sind. Die sogenannte marktfähige Leerstandsquote, ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt, läge demnach weit unter dem angestrebten Wert von rund 2,5 %.
Die Angespanntheit des Marktes in Bochum stellte bereits das Gutachtens zur sogenannten Baulandmobilisierungsgesetzes 2023 fest. Hier wurde Bochum in die Gebietskulisse der Städte mit angespannten Wohnungsmarkt aufgenommen. Warum nun auf Grundlage von Daten aus den gleichen Jahren Bochum wieder aus dem Feld der Städte mit angespannten Wohnungsmarkt herausfällt, ist rätselhaft. Ein Blick in den letzten Anfang 2023 erschienenen städtischen Wohnungsmarktbericht sollte genügen. Dieser stellte die weitere Verschärfung auf dem Bochumer Wohnungsmarkt fest.
Das Gutachten 2024
Das neue Gutachten, das auf Zahlen der Jahre 2020-22 fußt, enthält als Begründung der Gebietskulisse eine Auswahl gänzlich neuer Indikatoren gegenüber dem Gutachten für das Baulandmobilisierungsgesetzes. Das ist für den Mieterverein Bochum irritierend. Es wäre zu erklären, warum die alten Indikatoren schlecht waren.
Auch ein Blick in das Gutachten macht dieses erklärungsbedürftig. So erscheint dort die Mietbelastung für Bochum als vergleichsweise niedrig. Genau diese Einordnung hat letztlich verhindert, dass Bochum in die Gebietskulisse angespannter Wohnungsmärkte in NRW aufgenommen wurde. Der Erhebungszeitraum für die Mietbelastung, das Jahr 2020, ist bereits fünf Jahre her – also vor dem Ukrainekrieg, Energiepreisexplosion und Baukrise. Und selbst die für das Jahr 2020 festgestellte niedrige Mietbelastung widerspricht dem Wohnungsmarktbericht Ruhr 2021. Dort wurde praktisch zeitgleich Bochum als Stadt mit der höchsten Mietbelastung im gesamten Ruhrgebiet erfasst – mit einem Niveau nahe dem von Düsseldorf und Köln.
Vor diesen Hintergründen können wir nur an die Landesregierung appellieren, die gutachterlichen Kriterien kritisch zu hinterfragen und auch Bochum in die Gebietskulisse aufzunehmen.
Der Mieterbund NRW hat eine Stellungnahme zum Gesamtentwurf geschrieben.