BGH korrigiert Rechtsprechung zum Eigenbedarf
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute in zwei Urteilen die Regeln, nach denen ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, verschärft und damit auch eine Wende in seiner eigenen Rechtsprechung vollzogen.
„Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung zum Kündigungsrecht des Vermieters wegen ‚berechtigter Interessen‘ korrigiert und eingeschränkt und damit gleichzeitig die Mieterposition gestärkt“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Gerichts (BGH VIII ZR 45/16). „Der Vermieterwunsch, seine Gewerberäume im Haus auszuweiten (wegen überfüllter Aktenregale)“ und in der gekündigten Mieterwohnung einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten, ist kein Kündigungsgrund, kein ‚berechtigtes Interesse‘ im Sinne des Gesetzes an der Beendigung des Mietverhältnisses. Denn natürlich darf das Interesse des Vermieters an einer Aktenauslagerung in eine vermietete Wohnung den Kündigungsschutz nicht aushebeln.“
Im Jahr 2012 hatte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 330/11) noch entschieden, der Vermieter dürfe eine Mietwohnung auch dann kündigen, wenn er bzw. ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will. Damals wollte die Ehefrau des Vermieters ihre Anwaltskanzlei in die Mieterwohnung verlegen. Zwar läge kein Eigenbedarf vor, da der Vermieter die gekündigten Räume nicht als Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötige. Der Vermieter könne sich aber auf die Generalklausel des Gesetzes berufen, wonach es ausreiche, wenn er ein ‚berechtigtes Interesse‘ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit, auf die sich der Vermieter berufen könne, sei ähnlich stark zu bewerten wie ein mögliches Eigenbedarfsinteresse des Vermieters.
Mit dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof den gesetzlichen Kündigungsschutz aufgeweicht. Der gesetzlich nicht näher definierte, unscharfe Begriff des „berechtigten Interesses“ musste immer öfter für eine Kündigungsbegründung herhalten, wenn zum Beispiel die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht vorlagen.
„Diese Entwicklung hat der Bundesgerichtshof mit seiner heutigen Entscheidung gestoppt. Das ist richtig und war dringend erforderlich. Ein ‚berechtigtes Interesse‘ darf nur bejaht werden, wenn das Kündigungsinteresse des Vermieters ähnlich gewichtig ist wie beispielsweise das Eigenbedarfsinteresse. Nur wenn der Vermieter erhebliche Nachteile befürchten muss, wenn ihm der Zugriff auf die Mieterwohnung verwehrt wird, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein“, sagte Siebenkotten.
Vermieter muss Grund für Wegfall des Eigenbedarfs beweisen
In einem weiteren Urteil hat sich der BGH damit befasst, ob und unter welchen Bedingungen Eigenbedarf als vorgetäusch gelten muss, wenn er nach Auszug des gekündigten Mieters gar nicht realisiert wird. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist Betrug und zieht Schadensersatzrechte des gekündigten Mieters nach sich.
„Die Zahl der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen steigt in den letzten Jahren wieder. Dieses unberechtigten Kündigungen muss ein Riegel vorgeschoben werden. Gut, das der BGH heute klarstellte: Vermieter, die nach Auszug des gekündigten Mieters den Eigenbedarf nicht realisieren, die Wohnung nicht wie behauptet nutzen, müssen nachweisen, warum der behauptete Eigenbedarf später weggefallen sein soll“, erklärte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, zu dem heutigen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 44/15).
Der Bundesgerichtshof hatte betont, dass in Fällen, in denen der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetzt, der Verdacht naheliege, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Dann müsse der Vermieter substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.
Hier hatte der Vermieter mit der Begründung gekündigt, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt. Fünf Monate später wurde die Wohnung jedoch an einen Dritten weitervermietet, der Hausmeister zog nie ein. Der habe es sich nach dem Auszug des gekündigten Mieters anders überlegt, die im dritten Obergeschoss gelegene Wohnung sei für ihn wegen seiner schon lang andauernden Kniebeschwerden ungeeignet gewesen.
Laut BGH ist diese Klarstellung so nicht plausibel und kaum nachvollziehbar. Die Vorinstanz, das Landgericht Koblenz, muss jetzt neu entscheiden.
„Gelingt dem Vermieter nicht der Nachweis, dass zum Zeitpunkt der Kündigung und zumindest bis zum Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich Eigenbedarf vorgelegen hat, ist von einem vorgetäuschten Eigenbedarf auszugehen. Das bedeutet, der Vermieter muss Schadensersatz zahlen“, so Siebenkotten.